«Σπίτι μου 3» στη Θεσσαλονίκη: Πόσα σπίτια περνούν τα φίλτρα – Οι περιοχές με τις περισσότερες επιλογές έως 300.000 ευρώ

Το νέο πρόγραμμα «Σπίτι μου 3», που αναμένεται να ξεκινήσει στις αρχές του 2027, δημιουργεί ήδη έντονο ενδιαφέρον στην αγορά ακινήτων, καθώς επεκτείνει σημαντικά τα όρια του προηγούμενου προγράμματος και αυξάνει το ανώτατο ποσό αγοράς κατοικίας στις 300.000 ευρώ.

Μία νέα χαρτογράφηση της αγοράς της Θεσσαλονίκης από το Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates επιχειρεί να απαντήσει σε ένα πρακτικό ερώτημα:

πόσες από τις κατοικίες που υπάρχουν σήμερα στις αγγελίες θα μπορούσαν να βρίσκονται κοντά στο προφίλ ακινήτου που αναζητούν οικογένειες για το νέο πρόγραμμα;

Η εικόνα είναι ενδιαφέρουσα.

Στον κεντρικό Δήμο Θεσσαλονίκης υπάρχουν αρκετά ακίνητα έως 300.000 ευρώ, αλλά μεγάλο μέρος είναι πολύ παλιό.

Στους περιφερειακούς δήμους η αγορά εμφανίζει:

• μεγαλύτερο ποσοστό οικογενειακών κατοικιών,
• νεότερα κτήρια,
• μεγαλύτερη γεωγραφική διασπορά.

Πρώτα η σημαντική διευκρίνιση: Η έρευνα δεν είναι το επίσημο μητρώο “Σπίτι μου 3”

Η συγκεκριμένη μελέτη εξετάζει αγγελίες με φίλτρα όπως:

• 80–150 τ.μ.,
• τουλάχιστον 2 υπνοδωμάτια,
• κατασκευή έως το 2007,
• συγκεκριμένες ζητούμενες τιμές,
• άνω του 1ου ορόφου στον Δήμο Θεσσαλονίκης.

Τα παραπάνω είναι κριτήρια της έρευνας για να χαρτογραφηθεί ένα ρεαλιστικό οικογενειακό απόθεμα.

Δεν πρέπει να παρουσιαστούν όλα ως τελικοί νομικοί όροι του «Σπίτι μου 3».

Τι έχει ανακοινωθεί επίσημα για το “Σπίτι μου 3”

Η κυβέρνηση έχει ανακοινώσει συνολικό πρόγραμμα 2 δισ. ευρώ, το οποίο θα υλοποιηθεί μέσω της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας.

Σε σχέση με το «Σπίτι μου 2»:

• το ηλικιακό όριο αυξάνεται έως τα 55 έτη,
• η ανώτατη εμπορική αξία ακινήτου αυξάνεται από 250.000 σε 300.000 ευρώ,
• το ανώτατο δάνειο αυξάνεται από 190.000 σε 230.000 ευρώ,
• το δάνειο μπορεί να φτάνει έως το 90% της εμπορικής αξίας,
• αυξάνονται τα εισοδηματικά όρια για οικογένειες με παιδιά.

Πότε ξεκινά

Το «Σπίτι μου 3» αναμένεται να ξεκινήσει στις αρχές του 2027.

Άρα σήμερα, 27 Σεπτεμβρίου 2026, δεν μιλάμε ακόμη για ανοικτή πλατφόρμα αιτήσεων.

Τα εισοδηματικά όρια που έχουν ανακοινωθεί

Η χαρτογράφηση αναφέρει τα έως σήμερα γνωστά όρια:

• έως 25.000 ευρώ για άγαμο,
• έως 35.000 ευρώ για ζευγάρι,
• προσαύξηση 7.000 ευρώ ανά παιδί,
• έως 39.000 ευρώ για μονογονεϊκή οικογένεια, με τις σχετικές προσαυξήσεις.

Τι εξετάζει η έρευνα στη Θεσσαλονίκη

Η ανάλυση επικεντρώθηκε σε κατοικίες:

• 80–150 τ.μ.,
• με τουλάχιστον δύο υπνοδωμάτια,
• κατασκευής έως το 2007.

Στον κεντρικό Δήμο προστέθηκε επίσης φίλτρο:

άνω του πρώτου ορόφου.

Στους περιφερειακούς δήμους δεν εφαρμόστηκε φίλτρο ορόφου, λόγω της μεγαλύτερης παρουσίας μονοκατοικιών.

Οι τιμές που εξετάστηκαν

Η έρευνα χαρτογράφησε τα ακίνητα σε τρία οικονομικά όρια:

• έως 200.000 ευρώ,
• έως 250.000 ευρώ,
• έως 300.000 ευρώ.

Οι αγγελίες δεν είναι τελικές τιμές συμβολαίων

Πολύ σημαντικό:

τα δεδομένα αφορούν ζητούμενες τιμές αγγελιών, όχι τις τιμές στις οποίες τελικά κλείνει η αγορά.

Ένα σπίτι που ζητείται 290.000 ευρώ μπορεί:

• να πωληθεί χαμηλότερα,
• να πωληθεί στην ίδια τιμή,
• να μη πουληθεί καθόλου.

Δήμος Θεσσαλονίκης: Μόνο το 21,60% των αγγελιών αφορά σπίτια 80–150 τ.μ.

Στον Δήμο Θεσσαλονίκης, οι κατοικίες μεγέθους 80–150 τ.μ. αποτελούν το 21,60% του συνόλου των κατοικιών που έχουν αναρτηθεί προς πώληση.

Άρα ήδη το μέγεθος περιορίζει σημαντικά τη δεξαμενή.

75,84% της συγκεκριμένης υποκατηγορίας περνά το φίλτρο των 300.000 ευρώ

Από τις κατοικίες των 80–150 τ.μ., το 75,84% πληροί σωρευτικά τα επιπλέον χαρακτηριστικά της μελέτης:

• δύο υπνοδωμάτια,
• άνω του 1ου ορόφου,
• κατασκευή έως το 2007,
• ζητούμενη τιμή έως 300.000 ευρώ.

Αυτό το 75,84% όμως δεν σημαίνει ότι 3 στα 4 σπίτια όλης της Θεσσαλονίκης είναι κατάλληλα.

Στο σύνολο της αγοράς το ποσοστό γίνεται 16,38%

Όταν τα ίδια ακίνητα συγκριθούν με όλες τις αγγελίες κατοικιών στον Δήμο Θεσσαλονίκης, αντιπροσωπεύουν το 16,38%.

Δηλαδή περίπου:

16 στα 100 ακίνητα της συνολικής προσφοράς έχουν τα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά έως 300.000 ευρώ.

Στα 200.000 ευρώ οι επιλογές πέφτουν δραματικά

Αν ο υποψήφιος δεν μπορεί να φτάσει τις 300.000 ευρώ και έχει ανώτατο budget 200.000 ευρώ, η πραγματική διαθέσιμη δεξαμενή στον Δήμο Θεσσαλονίκης πέφτει στο:

6,77% της συνολικής αγοράς.

Δηλαδή:

λιγότερα από 7 στα 100 σπίτια.

Αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο συμπέρασμα για έναν αγοραστή

Το ότι το πρόγραμμα επιτρέπει ακίνητο έως 300.000 ευρώ δεν σημαίνει ότι όλοι οι δικαιούχοι μπορούν ή θέλουν να δανειστούν για αγορά τέτοιου ύψους.

Για κάποιον με πραγματική οικονομική δυνατότητα έως 180.000 ή 200.000 ευρώ, η αγορά είναι σαφώς πιο περιορισμένη.

Το μεγάλο πρόβλημα του κέντρου: Η ηλικία των ακινήτων

Στον Δήμο Θεσσαλονίκης, το 80% των κατοικιών της συγκεκριμένης κατηγορίας έως 300.000 ευρώ είναι κατασκευής έως το 1980.

Μόλις 8,94% αφορά κατοικίες της περιόδου 1991–2007.

Άρα φθηνότερο σπίτι μπορεί να σημαίνει ακριβότερη ανακαίνιση

Ένα διαμέρισμα του 1965 ή του 1975 μπορεί να απαιτεί:

• ηλεκτρολογικά,
• υδραυλικά,
• κουφώματα,
• μόνωση,
• θέρμανση,
• κουζίνα,
• μπάνιο.

Το κόστος αυτό δεν φαίνεται στην τιμή της αγγελίας.

Ο τεχνικός έλεγχος είναι απαραίτητος

Πριν δεσμευτεί κάποιος για ένα παλιό ακίνητο, πρέπει να ελεγχθούν:

• νομιμότητα,
• αυθαίρετες αλλαγές,
• στατική κατάσταση όπου απαιτείται,
• εγκαταστάσεις,
• κοινόχρηστες οφειλές,
• τίτλοι.

Πού βρίσκονται τα περισσότερα “κατάλληλα” σπίτια στον Δήμο Θεσσαλονίκης

Από την καταγεγραμμένη προσφορά που περνά τα φίλτρα έως 300.000 ευρώ:

19,11% βρίσκεται στο Κέντρο Θεσσαλονίκης.

Δηλαδή περίπου 19 από κάθε 100 σπίτια της συγκεκριμένης κατηγορίας.

Τέσσερις περιοχές συγκεντρώνουν το 63,04%

Οι περιοχές:

• Κέντρο,
• Τούμπα,
• Φάληρο – Ιπποκράτειο,
• Βούλγαρη – Ντεπώ – Μαρτίου

συγκεντρώνουν συνολικά 63,04% της διαθέσιμης προσφοράς της συγκεκριμένης κατηγορίας.

Με δύο ακόμη περιοχές φτάνουμε περίπου στο 85%

Αν προστεθούν:

• Ανάληψη – Μπότσαρη – Νέα Παραλία,
• Χαριλάου,

το ποσοστό ανεβαίνει περίπου στο 85%.

Άρα η προσφορά στον κεντρικό Δήμο είναι πολύ συγκεντρωμένη γεωγραφικά.

Περιφερειακοί Δήμοι: Πολύ περισσότερα οικογενειακά σπίτια

Στους περιφερειακούς δήμους, οι κατοικίες 80–150 τ.μ. αποτελούν το 47,50% της συνολικής αγοράς.

Σχεδόν δηλαδή τα μισά σπίτια που πωλούνται βρίσκονται σε αυτό το εύρος.

Έως 300.000 ευρώ: 14,99% της συνολικής αγοράς

Με τα υπόλοιπα φίλτρα της έρευνας, οι διαθέσιμες κατοικίες έως 300.000 ευρώ αντιστοιχούν στο 14,99% του συνολικού αποθέματος αγγελιών στους περιφερειακούς δήμους.

Το ποσοστό είναι κοντά στο 16,38% του κεντρικού Δήμου.

Όμως στα 200.000 ευρώ οι περιφερειακοί δήμοι κερδίζουν

Στα έως 200.000 ευρώ:

• Δήμος Θεσσαλονίκης: 6,77%
• Περιφερειακοί Δήμοι: 10,28%.

Αυτό είναι ουσιαστική διαφορά.

Για τον αγοραστή με πιο χαμηλό budget, η περιφέρεια προσφέρει περισσότερες πιθανότητες.

Και πολύ νεότερο απόθεμα

Στους περιφερειακούς δήμους, το 60,15% των κατοικιών της κατηγορίας έως 300.000 ευρώ είναι κατασκευής μεταξύ 1991 και 2007.

Στον Δήμο Θεσσαλονίκης το αντίστοιχο ποσοστό είναι μόλις 8,94%.

Τεράστια διαφορά στην ηλικία

Άρα ένας αγοραστής στην περιφέρεια έχει πολύ μεγαλύτερη πιθανότητα να βρει ακίνητο:

• με νεότερα ηλεκτρολογικά,
• νεότερη κατασκευή,
• καλύτερες πιθανότητες για πάρκινγκ,
• πιο σύγχρονη ενεργειακή συμπεριφορά.

Δεν σημαίνει ότι κάθε νεότερο σπίτι είναι απαραίτητα καλύτερο ή χωρίς προβλήματα.

Θερμαϊκός: 11,09% της επιλέξιμης προσφοράς της έρευνας

Ο Θερμαϊκός συγκεντρώνει το 11,09% των κατοικιών των περιφερειακών δήμων που περνούν τα συγκεκριμένα φίλτρα έως 300.000 ευρώ.

Οι τέσσερις περιοχές με τη μεγαλύτερη συγκέντρωση

Θερμαϊκός, Εύοσμος, Νεάπολη και Αξιός συγκεντρώνουν μαζί 36,88% της καταγεγραμμένης προσφοράς.

Σε αντίθεση με το κέντρο, η αγορά είναι πολύ περισσότερο κατανεμημένη σε διαφορετικές περιοχές.

Τι σημαίνει στην πράξη για μια οικογένεια

Ένα ζευγάρι με δύο παιδιά που χρειάζεται:

• 90–110 τ.μ.,
• 2–3 υπνοδωμάτια,
• σχετικά νέο κτήριο,

μπορεί να βρει σαφώς περισσότερες επιλογές στους περιφερειακούς δήμους.

Αν προτεραιότητα είναι:

• κέντρο,
• κοντινή απόσταση από εργασία,
• πρόσβαση σε Μετρό,

τότε πιθανότατα θα πρέπει να δεχθεί παλαιότερη κατασκευή ή υψηλότερη τιμή.

Το νέο δάνειο φτάνει έως 230.000 ευρώ

Το ανώτατο ποσό χρηματοδότησης του νέου προγράμματος έχει ανακοινωθεί στα 230.000 ευρώ, έναντι 190.000 του «Σπίτι μου 2».

Έως 90% της αξίας

Το δάνειο θα μπορεί να φτάνει έως το 90% της εμπορικής αξίας.

Άρα για σπίτι 200.000 ευρώ, θεωρητικά το ανώτατο δάνειο μπορεί να φτάσει περίπου 180.000 ευρώ, εφόσον:

• εγκρίνει το ποσό η τράπεζα,
• καλύπτονται όλα τα κριτήρια.

Ο δικαιούχος χρειάζεται δικά του κεφάλαια

Το πρόγραμμα δεν σημαίνει αγορά χωρίς καθόλου χρήματα.

Πέρα από το μέρος της τιμής που δεν χρηματοδοτείται, υπάρχουν πιθανά:

• συμβολαιογραφικά,
• νομικός έλεγχος,
• τεχνικός έλεγχος,
• έξοδα τράπεζας,
• μεσιτική αμοιβή,
• εργασίες.

Η εμπορική αξία δεν ταυτίζεται απαραίτητα με την τιμή αγγελίας

Αν πωλητής ζητά 300.000 ευρώ αλλά η τράπεζα εκτιμήσει το ακίνητο στις 250.000, η χρηματοδότηση θα υπολογιστεί με βάση τους κανόνες του προγράμματος και την αποδεκτή αξία.

Αυτό μπορεί να δημιουργήσει σημαντική διαφορά που θα πρέπει να καλύψει ο αγοραστής.

Γιατί οι τιμές μπορεί να ανέβουν πριν ανοίξει το πρόγραμμα

Μεγάλα στεγαστικά προγράμματα αυξάνουν τη ζήτηση για συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων.

Αν η προσφορά είναι περιορισμένη, μέρος του οφέλους του φθηνότερου δανεισμού μπορεί να απορροφηθεί από υψηλότερες ζητούμενες τιμές.

Αυτό δεν είναι βέβαιο, αλλά είναι κίνδυνος που παρακολουθείται στην αγορά.

Τα δεδομένα είναι στιγμιότυπο του Σεπτεμβρίου 2026

Οι αγγελίες αλλάζουν καθημερινά.

Μέχρι τις αρχές του 2027:

• σπίτια θα έχουν πουληθεί,
• νέα θα έχουν αναρτηθεί,
• ζητούμενες τιμές μπορεί να αλλάξουν.

Άρα τα ποσοστά δεν πρέπει να θεωρηθούν μόνιμα.

Τι κρατάμε τελικά

Στη Θεσσαλονίκη υπάρχουν δύο αρκετά διαφορετικές αγορές:

Κεντρικός Δήμος: περισσότερη συγκέντρωση, πολύ παλαιότερα σπίτια, μικρότερη δεξαμενή έως 200.000 ευρώ.

Περιφερειακοί Δήμοι: περισσότερες οικογενειακές κατοικίες, νεότερο απόθεμα και μεγαλύτερη διαθεσιμότητα για πιο περιορισμένο budget.