ΕΝΦΙΑ 2025: πώς υπολογίζεται, ποιοι εξαιρούνται, πότε πληρώνεται

Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) αποτελεί τον βασικότερο φόρο ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα και αφορά κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο που κατέχει εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο. Για το 2025, οι αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες και τα νέα κριτήρια εξαίρεσης επηρεάζουν εκατομμύρια ιδιοκτήτες σε όλη τη χώρα.

Πώς υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ το 2025

Ο ΕΝΦΙΑ αποτελείται από δύο σκέλη: τον κύριο φόρο και τον συμπληρωματικό φόρο. Ο κύριος φόρος υπολογίζεται ξεχωριστά για κάθε ακίνητο με βάση τη ζώνη τιμών, την επιφάνεια, την παλαιότητα και τον όροφο.

Ο συμπληρωματικός φόρος επιβάλλεται στη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας. Για φυσικά πρόσωπα, ισχύει αφορολόγητο όριο 250.000 ευρώ, ενώ για νομικά πρόσωπα ο συντελεστής ξεκινά από 0,55% χωρίς αφορολόγητο.

Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) εκδίδει τα εκκαθαριστικά αυτόματα, με βάση τα στοιχεία του Ε9. Κάθε ιδιοκτήτης οφείλει να ελέγχει ότι τα δηλωθέντα στοιχεία είναι ακριβή και ενημερωμένα.

Αντικειμενικές αξίες και αναπροσαρμογές

Οι αντικειμενικές αξίες αναπροσαρμόστηκαν σε πανελλαδική κλίμακα και επηρέασαν σημαντικά τα ποσά του ΕΝΦΙΑ. Σε περιοχές με μεγάλη αύξηση τιμών, η επιβάρυνση μπορεί να φτάσει έως και 50% υψηλότερα από τα προηγούμενα έτη.

Ωστόσο, η κυβέρνηση εφάρμοσε μεταβατικούς συντελεστές ώστε η αύξηση να κατανέμεται σταδιακά. Αυτό σημαίνει ότι ορισμένοι ιδιοκτήτες θα δουν την πλήρη επιβάρυνση σε βάθος τριετίας.

Ποιοι δικαιούνται μείωση ή εξαίρεση

Η νομοθεσία προβλέπει μείωση 50% για ιδιοκτήτες με ατομικό εισόδημα έως 9.000 ευρώ και οικογενειακό έως 13.000 ευρώ, εφόσον η συνολική αξία ακινήτων δεν υπερβαίνει τις 150.000 ευρώ. Η μείωση φτάνει το 100% για τρίτεκνους και πολύτεκνους που πληρούν συγκεκριμένα εισοδηματικά κριτήρια.

Εξαιρούνται πλήρως τα ακίνητα του Δημοσίου, οι λατρευτικοί χώροι, τα κοινωφελή ιδρύματα και τα ακίνητα που έχουν κριθεί επικίνδυνα ετοιμόρροπα με τελεσίδικη απόφαση.

Ειδική μέριμνα υπάρχει για ΑμεΑ με ποσοστό αναπηρίας 80% και άνω, οι οποίοι δικαιούνται πλήρη απαλλαγή από τον κύριο φόρο για την κύρια κατοικία τους.

Πότε εκδίδονται τα εκκαθαριστικά και πώς πληρώνεται

Τα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ 2025 αναμένεται να αναρτηθούν στο myAADE εντός του Σεπτεμβρίου. Η πληρωμή γίνεται σε έως 10 μηνιαίες δόσεις, με την πρώτη να λήγει στο τέλος του μήνα έκδοσης.

Η εξόφληση πραγματοποιείται μέσω τραπεζών, web banking ή στα ΚΕΠ. Για εφάπαξ πληρωμή παρέχεται έκπτωση 3% επί του συνολικού ποσού. Η μη εμπρόθεσμη καταβολή επιφέρει προσαυξήσεις σύμφωνα με τον Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων.

Πώς υποβάλλεται ένσταση

Εάν διαπιστώσετε λάθος στο εκκαθαριστικό, μπορείτε να υποβάλετε τροποποιητική δήλωση Ε9 μέσω της πλατφόρμας myAADE. Η διόρθωση γίνεται αυτόματα και το νέο εκκαθαριστικό εκδίδεται εντός λίγων ημερών.

Για διαφωνίες ουσίας, η ενδικοφανής προσφυγή κατατίθεται εντός 30 ημερών από την κοινοποίηση. Η Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών (ΔΕΔ) υποχρεούται να απαντήσει εντός 120 ημερών.

Τι αλλάζει από το 2026 και μετά

Το Υπουργείο Οικονομικών σχεδιάζει τη σταδιακή αναμόρφωση του ΕΝΦΙΑ με στόχο τη δικαιότερη κατανομή του φορολογικού βάρους. Στο τραπέζι βρίσκονται προτάσεις για ενοποίηση κύριου και συμπληρωματικού φόρου και αύξηση του αφορολόγητου ορίου.

Μέχρι τότε, κάθε ιδιοκτήτης οφείλει να ελέγχει τακτικά το Ε9, να αξιοποιεί τις διαθέσιμες εκπτώσεις και απαλλαγές, και να τηρεί τις προθεσμίες πληρωμής ώστε να αποφεύγει περιττές επιβαρύνσεις.